Bancos fecham agências e imóveis viram prédios de luxo e comércios

O fechamento de milhares de agências bancárias no Brasil nos últimos 10 anos, impulsionado pela migração de clientes para canais digitais e pela busca por eficiência, tem criado uma oportunidade inédita para o mercado imobiliário. Terrenos antes ocupados por agências em localizações privilegiadas estão sendo transformados em empreendimentos de luxo, prédios comerciais e até mesmo em novos comércios, revitalizando áreas urbanas.

Um exemplo notório é o antigo terreno de uma agência do Itaú na Avenida Jardim, em São Paulo, que deu lugar ao Art Boulevard, um prédio de luxo com apartamentos acima de R$ 50 milhões e metro quadrado negociado entre R$ 80 mil e R$ 90 mil. A Benx Incorporadora, responsável pelo projeto, já adquiriu outras três propriedades na vizinhança para expandir o empreendimento. A empresa já transformou oito agências bancárias em prédios residenciais ou comerciais em São Paulo.

O fenômeno da desmobilização bancária

Nos últimos 10 anos, os cinco maiores bancos do país fecharam cerca de 9,2 mil agências. O Itaú, por exemplo, reduziu seu número de agências de 3,5 mil para 1,1 mil entre outubro de 2016 e o último mês. O Santander passou de 2,6 mil para 1 mil, e o Bradesco, de 5,3 mil para 1,9 mil no mesmo período. Essa tendência foi acelerada pela pandemia, pelo lançamento do Pix e pela popularização dos bancos digitais, que fizeram o volume de operações via smartphone atingir 273 bilhões de transações em 2024, segundo o Banco Central.

A Vitacon é outra incorporadora que viu nesse cenário uma oportunidade, adquirindo seis agências para desenvolver projetos imobiliários. Segundo João Rieger, diretor de Novos Negócios da companhia, esses terrenos, com cerca de 800 m² a 1.500 m², permitem a construção de prédios com 300 a 400 unidades sem grandes demolições ou junção de lotes vizinhos. Rieger destaca que a substituição de agências por edifícios de uso misto revitaliza espaços ociosos e movimenta a economia local.

Fundos imobiliários se reinventam

Fundos imobiliários que antes eram focados em agências bancárias também estão passando por transformações. O fundo RBVA11, originado da fusão de fundos da Rio Bravo Investimentos que gerenciavam imóveis locados para Caixa Econômica Federal e Santander, hoje tem apenas 16% de seu portfólio alugado para bancos. O fundo diversificou para outros tipos de estabelecimentos, como academias (Ultra), supermercados (Supernosso) e escritórios (Regus).

O fundo TVRI11, criado pelo BB Asset para gerenciar imóveis do Banco do Brasil, também está em processo de reformulação. Sob a gestão da Tivio Capital, o fundo tem vendido agências e adquirido ativos de varejo, como supermercados e lojas de rua, para reduzir a dependência do Banco do Brasil. Apesar das mudanças, 87% dos imóveis do fundo ainda estão locados ao Banco do Brasil.

Impacto social e futuro das agências

Apesar da transformação digital, alguns bancos públicos como o Banco do Brasil e a Caixa tiveram uma redução menor no número de agências. O Banco do Brasil reduziu apenas 28% de suas agências, mantendo-se como a instituição com mais pontos físicos. A Caixa teve uma queda de 12%.

Por outro lado, entidades como o Sindicato dos Bancários de São Paulo, Osasco e região criticam o fechamento das agências, argumentando que a estratégia prioriza o lucro em detrimento da função social. Neiva Ribeiro, presidente do sindicato, afirma que a automação e a tecnologia, embora possam melhorar a qualidade dos serviços, também levam à eliminação de postos de trabalho e dificultam o acesso de parte da população aos serviços bancários, especialmente para aqueles que mais necessitam de atendimento presencial.

O Bradesco, por exemplo, informou que, embora 98% das operações ocorram por canais digitais, algumas agências passam por adequação de tamanho ou unificação, com clientes sendo redirecionados para unidades próximas. O banco também segue ampliando sua presença física em segmentos onde o relacionamento presencial é estratégico, com 100 escritórios em funcionamento. O Itaú Unibanco também reforça que a rede física continuará sendo parte essencial da estratégia, adotando um modelo mais consultivo e nichado, unindo a eficiência do digital a uma presença humana qualificada.