Mercado de crédito imobiliário enfrenta restrições em 2026 com juros altos
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Destaques
- Emissões de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) devem cair para R$ 27 bilhões em 2026, ante R$ 46 bilhões em 2025.
- Galpões logísticos e shopping centers se destacam pela resiliência, com alta nos aluguéis sustentando a viabilidade de novos empreendimentos.
- O mercado de crédito imobiliário deve se ajustar, priorizando setores com demanda e capacidade de pagamento em meio a um cenário de juros elevados.
O mercado de crédito imobiliário brasileiro deve operar em um cenário mais restritivo em 2026, impactado pela manutenção de juros em patamares elevados e pela dificuldade de alguns projetos em arcar com os custos de financiamento. Segundo Lucas Araújo, da AF Invest, o volume de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) emitidos neste ano deve ficar próximo de R$ 27 bilhões, uma queda significativa em relação aos R$ 46 bilhões registrados em 2025. Essa redução nas emissões é vista como um sinal de desaceleração do setor, pois o custo de capital mais alto inviabiliza financeiramente a captação de recursos no mercado de capitais para parte dos empreendimentos.
Setores resilientes em meio à restrição
Apesar do quadro desafiador, Araújo destaca que alguns segmentos do mercado imobiliário conseguem absorver melhor o custo do financiamento. Os galpões logísticos, por exemplo, têm se beneficiado da baixa vacância e do aumento da demanda, o que impulsionou o preço do aluguel por metro quadrado de cerca de R$ 20 para R$ 36 ou R$ 37, uma alta de aproximadamente 80%. Essa valorização nos aluguéis é crucial para sustentar a viabilidade de novos empreendimentos, permitindo que incorporadores e desenvolvedores assumam operações de crédito com taxas mais elevadas, como IPCA mais 9% ou 9,5%. Shopping centers também são apontados como ativos resilientes, com a vacância em queda.
Ajuste do mercado de crédito
A AF Invest projeta que o mercado de crédito imobiliário se ajustará às condições da economia real, direcionando recursos para setores que demonstram demanda contínua e capacidade de pagamento. O fundo AFHI11, por exemplo, tem sua carteira de crédito distribuída majoritariamente em operações atreladas ao IPCA (cerca de 70%) e quase 30% vinculadas ao CDI, com uma pequena parcela prefixada. Essa composição não é estática, tendo variado ao longo do tempo.
Para os próximos seis meses, a expectativa é de manutenção da proporção atual, com uma possível diminuição natural da participação do CDI devido a mecanismos de cash sweep, que utilizam o excedente de arrecadação para amortizar dívidas antecipadamente. Isso libera recursos para novos investimentos e reduz a exposição a operações de longo prazo.
Análise de crédito e classificação de risco
Araújo ressalta que o custo elevado dos juros já pressiona a capacidade de pagamento de diversos projetos. A análise de crédito, segundo ele, deve considerar não apenas a taxa oferecida ao investidor, mas também a capacidade da contraparte de honrar o compromisso financeiro ao longo do tempo. A metodologia de classificação de risco adotada pelo AFHI é conservadora: operações que não se enquadram como high grade são classificadas como high yield. Essa classificação não implica necessariamente um risco superior, mas reflete critérios de transparência e divulgação de informações.
O gestor também confirmou que o AFHI não possui, no momento, operações de project finance que demandem aportes adicionais do fundo para a conclusão de obras, pois essas operações contam com garantias e estruturas próprias.
