Incorporadoras de capital aberto dominam mercado imobiliário residencial de SP

As incorporadoras de capital aberto ampliaram sua participação no mercado imobiliário residencial da cidade de São Paulo, saltando de cerca de 30% do Valor Geral de Vendas (VGV) há cinco anos para mais de 50% neste ano. O levantamento, obtido por uma das empresas do setor, indica uma consolidação do mercado em favor das companhias listadas na bolsa.

Esse avanço ocorre em um contexto de custo de capital elevado e maior restrição na oferta de crédito. Bancos têm priorizado o financiamento de obras e clientes de incorporadoras de maior porte, com balanços auditados e histórico de relacionamento, como Cyrela, Even, Eztec, Trisul e Lavvi. Instituições financeiras optam por emprestar a empresas que apresentam menor risco.

Custo do financiamento como divisor de águas

O acesso ao Plano Empresário, linha de crédito bancário para construção com juros reduzidos (cerca de 11% a 12% ao ano, indexado à TR mais spread), tornou-se um diferencial competitivo. Empresas sem esse acesso precisam recorrer a modalidades mais caras, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), com custos que variam de 14% a 18% ao ano (baseados em CDI mais taxa).

O empresário do ramo ressaltou que o custo elevado do financiamento inviabiliza muitos projetos. "Com crédito caro na largada, muitos projetos perderam viabilidade", disse. "Para tentar ganhar dinheiro na venda de imóveis pagando CDI + 3%, CDI + 4%, o projeto tem que ser muito bom, ter muita demanda. Se não, é melhor não lançar", completou.

Grandes incorporadoras ganham escala e mercado

Empresas como a Cyrela, com baixo endividamento e forte relacionamento com bancos privados, conseguiram manter o acesso ao crédito e repassar custos aos clientes sem grandes dificuldades. "Os bancos olham com mais carinho o cliente da incorporadora que ele próprio já financiou", afirmou Miguel Mickelberg, diretor financeiro e de relações com investidores da Cyrela.

No segmento do programa Minha Casa, Minha Vida, onde o crédito para construção é mais barato devido a maior oferta de funding e subsídios do FGTS, grandes incorporadoras como MRV e Cury também apontam vantagens competitivas. Eduardo Fischer, copresidente da MRV, observou que a competição está menos intensa, pois empresas menores não conseguem lançar empreendimentos em grande volume nem alcançar os mesmos ganhos de escala.

Leonardo Mesquita, presidente executivo da Cury, acrescentou que a dificuldade de empresas menores em suportar obras e vendas abre espaço para ganho de participação. "Muitos estão retardando lançamentos porque ainda tem obras e estoques para resolver. Na Cury, entendemos que é o momento de reforçar a nossa equipe de vendas e ganhar mais mercado", declarou.