Fundos Imobiliários: Fundamentos Sólidos Criam Oportunidades em Meio a Quedas de Cotações

O setor imobiliário brasileiro demonstra fundamentos sólidos em diversos segmentos, como galpões logísticos e escritórios, apesar de uma desvalorização em suas cotas no mercado secundário. Essa discrepância entre o desempenho operacional dos ativos e seus preços atuais cria oportunidades para investidores com foco no longo prazo, segundo André Bacci, investidor referência em Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs).

Nos galpões logísticos, a taxa de vacância atingiu níveis historicamente baixos, em algumas regiões abaixo de 3%. Essa condição favorece os proprietários, permitindo reajustes de aluguel acima da inflação e, consequentemente, impulsionando os resultados recorrentes dos fundos. Embora o efeito nos dividendos não seja imediato, dependendo também de ganhos de capital e da política de distribuição de cada fundo, o cenário é promissor.

Recuperação em Outros Segmentos

O segmento de escritórios corporativos também mostra sinais de recuperação, especialmente em São Paulo, o principal mercado para os fundos desse tipo. Shopping centers, por sua vez, continuam apresentando resultados consistentes, ainda que com uma desaceleração no crescimento de indicadores como vendas e o resultado operacional líquido (NOI) por metro quadrado. A pressão sobre o consumo, e consequentemente sobre o desempenho do varejo, é influenciada pelo cenário de juros elevados e pelo comprometimento da renda das famílias.

No segmento de recebíveis imobiliários, as carteiras também se mostram saudáveis, desconsiderando casos específicos de maior risco. A avaliação geral é de que os fundamentos do setor permanecem robustos.

Impacto do Cenário Macroeconômico

A pressão sobre as cotas dos FIIs está intrinsecamente ligada ao ambiente macroeconômico. A perspectiva de juros altos por um período prolongado e o aumento das taxas dos títulos públicos indexados à inflação elevam as taxas de desconto utilizadas pelos investidores. Isso reduz a atratividade relativa dos fundos imobiliários em comparação com investimentos de renda fixa, impactando negativamente seus preços no mercado secundário.

Esse movimento tem sido frustrante para quem esperava uma valorização mais expressiva do patrimônio investido. Contudo, a queda nas cotações pode representar pontos de entrada mais vantajosos para quem deseja aumentar sua exposição à classe de ativos.

Oportunidades para Diferentes Perfis de Investidor

André Bacci aponta que há oportunidades em praticamente todos os segmentos de FIIs, com a escolha ideal dependendo das preferências e objetivos de cada investidor. Para aqueles que dependem da renda dos investimentos, como aposentados, a prioridade é garantir que a carteira gere bons rendimentos. Bacci mencionou que sua própria carteira ainda inclui exposição a fundos de papel indexados à inflação, o que tem impactado negativamente sua renda em um período de índices inflacionários mais baixos.

Para investidores focados no acúmulo de patrimônio a longo prazo, períodos de crise e desvalorização são vistos como parte natural da trajetória. Momentos de pessimismo podem ser oportunidades para adquirir ativos a preços mais baixos, desde que alinhados à estratégia e à análise fundamentalista. Bacci citou a conhecida estratégia americana de buscar vivenciar crises ao longo da vida para comprar ativos mais baratos.