Reforma tributária muda planos de logística e galpões no Brasil

A reforma tributária brasileira, em fase de transição para o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) até 2033, já está redesenhando os planos de desenvolvimento e locação de galpões logísticos no país. A mudança principal é a perda de relevância dos incentivos fiscais ligados ao ICMS, que historicamente orientaram a expansão do setor, dando lugar a fatores como custos de transporte, disponibilidade de mão de obra e proximidade dos clientes.

Simone Santos, sócia da Binswanger Brazil, destaca que a logística passará a ser pensada pela logística, reforçando a tese de estar próximo do mercado consumidor, seja em grandes metrópoles ou em outros centros regionais. Um estudo da Urban Systems, consultoria do GBWR, indica que 51% das empresas pesquisadas aceitam custos logísticos maiores para obter benefícios tributários, e 54% possuem centros de distribuição em regiões incentivadas.

Fim dos incentivos e nova lógica de mercado

Polos logísticos como Extrema (MG) e Serra (ES) se desenvolveram com base em grandes benefícios de ICMS, que compensavam custos adicionais de transporte. No entanto, com a substituição gradual do ICMS pelo IBS, que segue o princípio do destino, essa vantagem tributária diminui. Felipe Schucman, sócio da RBR Asset Management, exemplifica a mudança com a venda de galpões em Extrema e o investimento em imóveis próximos à capital paulista, como um projeto de 140 mil m² perto do Aeroporto de Guarulhos, totalizando R$ 610 milhões em investimentos.

Schucman aponta que os aluguéis em novas regiões passaram de R$ 35-R$ 37 para R$ 42-R$ 45 por metro quadrado, pois o ganho logístico, de frete, tempo de entrega e eficiência operacional compensa o custo maior. Dados da Binswanger mostram que transporte e estoque somam 89% dos custos logísticos no Brasil, enquanto armazenagem representa apenas 6%.

Expansão para novos centros e valorização imobiliária

O fim dos incentivos fiscais estimula o desenvolvimento de galpões em regiões a 30-70 km de São Paulo, segundo Cassiano Jardim, CIO da Barzel Properties. Ele observa que, embora Extrema tenha crescido exponencialmente devido ao ICMS, a tendência agora é de realocação para áreas mais próximas. Sergio Fischer, CEO da Log Commercial Properties, prevê que as empresas priorizarão eficiência operacional e acesso à mão de obra qualificada.

A Log Commercial Properties, com 40% de seus quase 1 milhão de m² em construção no Nordeste, expande sua atuação para centros urbanos fora do eixo Rio-São Paulo, como Goiânia e capitais nordestinas. A Barzel Properties também reforça sua estratégia de investir próximo a grandes centros consumidores, com um empreendimento de 67 mil m² em Ribeirão das Neves (MG), onde os aluguéis subiram de R$ 24 para mais de R$ 31 por m².

Desafios e ajustes no mercado de galpões

A reforma tributária pode beneficiar desenvolvedores regionais com imóveis menores e adaptados à demanda local, conforme André Cruz, diretor de planejamento urbano da Urban Systems. Contudo, a expansão para novos mercados depende da demanda local e da capacidade dos desenvolvedores. O mercado ainda calcula o ganho de competitividade para cada região.

O fim dos incentivos não significa o desaparecimento de polos como Extrema, mas sim um ajuste nos valores de aluguel. Fischer acredita que o mercado se ajustará para justificar operações mais distantes ou com acesso à mão de obra mais difícil. A Binswanger prevê efeitos mais expressivos sobre aluguéis e atratividade de novos empreendimentos do que uma saída generalizada de ocupantes.

Fundos imobiliários (FIIs) com galpões em regiões incentivadas enfrentam o desafio de precificar seus ativos. Embora os aluguéis atuais sejam elevados devido aos incentivos, compradores consideram o risco de queda nas receitas futuras. Cruz aponta que, até 2032, essas regiões devem sofrer impacto não de vacância, mas de valor de locação.