LAREAL lança metodologia para classificar fundos imobiliários brasileiros
Destaques
- •Nova metodologia da LAREAL visa padronizar a classificação de fundos imobiliários brasileiros com base em demonstrações financeiras auditadas.
- •A iniciativa busca facilitar a análise por investidores estrangeiros e aumentar a entrada de capital no mercado nacional, que já conta com mais de 3,3 milhões de investidores.
- •A classificação será atualizada anualmente e busca alinhar os FIIs brasileiros a padrões internacionais, como Equity REITs e Mortgage REITs.
A LAREAL (Latin America REITs Association) lançou uma nova metodologia para classificar fundos imobiliários (FIIs) brasileiros, buscando unificar os critérios de análise e facilitar a entrada de capital estrangeiro no mercado nacional. A padronização visa superar a falta de critérios comuns entre entidades, portais e casas de análise, que atualmente utilizam diferentes abordagens, como regulamentos, relatórios gerenciais ou apresentações das gestoras.
O setor de fundos imobiliários tem apresentado forte expansão no Brasil. Dados da B3 indicam que o número de investidores saltou de cerca de 630 mil no fim de 2019 para mais de 3,3 milhões em setembro de 2026, com a maioria (72,5%) sendo pessoas físicas. No entanto, a ausência de uma linguagem comum dificulta a comparação de ativos, especialmente para investidores estrangeiros que seguem critérios próprios de composição e elegibilidade para fundos passivos globais.
Metodologia baseada em dados financeiros
A metodologia da LAREAL se baseia exclusivamente nas demonstrações financeiras auditadas dos fundos para determinar sua classificação. A intenção é criar uma referência única, baseada em dados verificáveis e atualizada periodicamente, substituindo os diversos critérios atualmente em uso.
A associação argumenta que o mandato de um fundo nem sempre reflete sua atividade real. Operações como fusões, trocas de cotas ou mudanças no cenário econômico, como juros elevados, podem alterar a composição dos portfólios. Uma análise da LAREAL indicou que 36% dos fundos (113 do total) poderiam ter uma classificação diferente daquela associada ao seu mandato original.
Os três pilares da classificação
A classificação proposta pela LAREAL se estrutura em três pilares. O primeiro é a utilização de uma base documental única: as demonstrações financeiras auditadas. A metodologia prioriza os resultados do exercício discriminados por origem econômica. Relatórios gerenciais, sites e cadastros de terceiros não são considerados, garantindo que diferentes analistas cheguem ao mesmo resultado.
O segundo pilar é a regra dos 75%, que define a classificação principal do fundo pela atividade responsável por pelo menos 75% do resultado imobiliário anual. As categorias são: Tijolo (receita de aluguel), Papel (juros de crédito imobiliário), Fundo de Fundos (investimento em cotas de outros FIIs), Desenvolvimento (venda de imóveis) e Multiestratégia (nenhuma atividade atinge 75% isoladamente).
A metodologia também prevê subclasses para detalhar a exposição. Em fundos de tijolo, considera-se o segmento dos imóveis (logística, escritórios, shoppings). Em fundos de papel, o indexador predominante da carteira de crédito (CDI, inflação). Nos multiestratégia, o bloco de maior peso entre imóveis, crédito e cotas de outros fundos.
O terceiro pilar é a revisão periódica, com atualizações anuais e possibilidade de revisão extraordinária. Para evitar mudanças frequentes, um fundo só deixa uma categoria se permanecer abaixo de 70% do limite por dois anos consecutivos. A metodologia também estabelece correspondências com classificações internacionais, aproximando fundos de tijolo dos Equity REITs e fundos de papel dos Mortgage REITs.
