XP: Cenário desafiador para fundos imobiliários com juros altos

A casa de análise XP alertou que o cenário para os fundos imobiliários (FIIs) tornou-se mais desafiador. A reprecificação dos ativos domésticos após as eleições, somada à menor expectativa de uma mudança fiscal nos próximos anos, pressiona o setor. A alta dos juros de mercado e dos prêmios de risco são apontados como fatores de pressão, afetando especialmente os segmentos mais sensíveis às oscilações dos juros de longo prazo.

Apesar do ambiente adverso, a XP considera importante manter uma alocação estrutural em fundos imobiliários. A análise sustenta que a classe ainda oferece rendimentos recorrentes atrativos, fundamentos setoriais sólidos e descontos elevados em relação ao valor patrimonial.

Segmentos em Foco: Onde Investir e Onde Ter Cautela

Entre os segmentos analisados, os galpões logísticos se destacam como os mais defensivos entre os fundos de tijolo. A demanda aquecida, impulsionada pelo comércio eletrônico, tem levado a vacância a níveis historicamente baixos. Mesmo com novas entregas previstas, muitos empreendimentos já estão pré-locados, o que tende a preservar a ocupação e permitir reajustes de aluguel.

Os fundos de recebíveis imobiliários também mantêm uma visão positiva, combinando rentabilidade atrativa e menor volatilidade. Fundos indexados ao IPCA podem se beneficiar do cenário inflacionário e apresentam descontos relevantes. Já os atrelados ao CDI tendem a oferecer menor volatilidade e podem ser favorecidos pela perspectiva de juros altos por mais tempo. A XP prefere fundos com risco de crédito baixo a moderado.

Desafios em Lajes Corporativas e Shoppings

No mercado de lajes corporativas, a XP observa uma recuperação em São Paulo, com a volta ao trabalho presencial e oferta limitada de imóveis. Isso tem reduzido a vacância e aumentado os aluguéis. Contudo, o segmento continua sendo o mais descontado, e sua alta sensibilidade aos juros de longo prazo justifica uma exposição mais moderada.

Para os fundos de shopping centers, a avaliação é mais cautelosa. A desaceleração econômica, juros elevados e o comprometimento da renda das famílias representam desafios. A XP prioriza fundos com ativos dominantes, exposição a públicos de classes A e B, e potencial de monetização.

Fiagros e Fundos de Fundos Exigem Atenção Tática

Os Fiagros também inspiram cautela. Embora negociem com descontos expressivos, a perspectiva de juros altos pode pressionar devedores mais alavancados. A recomendação é priorizar carteiras de crédito de alta qualidade e diversificação.

Já os fundos de fundos (FOFs) e multiestratégias apresentam potencial de retorno nos descontos e prêmios de risco acima da média. No entanto, a XP recomenda uma exposição menor e tática, devido à maior sensibilidade desses veículos às oscilações da curva de juros. A preferência recai sobre fundos com maior exposição a crédito e equipes de gestão experientes.

De forma geral, os descontos e rendimentos oferecidos pelos fundos imobiliários continuam sustentando o interesse pela classe, mesmo diante de um cenário macroeconômico mais adverso.