STF decide que holdings não pagam ITBI na integralização de imóveis

O Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu, por 8 votos a 2, que empresas cuja atividade principal é a compra, venda ou locação de imóveis estão isentas do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) quando recebem esses bens de sócios para integralizar o capital social. A decisão, que tem repercussão geral e obriga tribunais de todo o país a segui-la, representa um alívio para holdings patrimoniais e imobiliárias, que frequentemente utilizam essa estrutura para gerir o patrimônio familiar e planejar a sucessão.

O ITBI é um imposto municipal cobrado sobre a transferência de imóveis. A Constituição prevê uma exceção para o setor imobiliário, mas as prefeituras interpretavam que essa dispensa não se aplicava a empresas que vivem de comprar, vender ou alugar imóveis. O relator, ministro Edson Fachin, e a maioria dos ministros entenderam que a dispensa vale para qualquer empresa que receba imóveis como capital, independentemente do ramo de atuação, desde que o valor não ultrapasse o capital a ser integralizado.

O que muda para holdings e imobiliárias

A decisão do STF removeu o obstáculo do ramo de atuação da empresa como impeditivo para a isenção do ITBI na integralização de capital com imóveis. Antes, prefeituras frequentemente cobravam o imposto de holdings e imobiliárias nessas operações. Agora, a isenção vale até o valor do capital social prometido pelos sócios.

No entanto, a decisão não é uma dispensa genérica. As prefeituras ainda podem provar, caso a caso, que uma operação foi simulada ou fraudulenta para obter o benefício. Além disso, a diferença entre o valor declarado do imóvel e o seu valor de mercado, ou a parte destinada a reservas de capital, continua sujeita à cobrança do ITBI.

Como o valor do imóvel impacta a cobrança

A principal discussão agora se concentra no valor atribuído ao imóvel. Se um sócio integraliza R$ 500 mil de capital com um imóvel avaliado em R$ 1,2 milhão, os R$ 700 mil excedentes, que não formam capital, podem ser cobrados pelas prefeituras. Advogados divergem sobre como tratar a diferença entre o valor declarado no Imposto de Renda (IR) e o valor de mercado.

Alguns defendem que, se todo o valor atribuído ao imóvel for para o capital, a diferença entre o valor declarado no IR e o de mercado não gera ITBI. Outros alertam que valores muito abaixo do mercado podem ser considerados subavaliação, e a diferença entre o valor de transferência e o valor declarado no IR pode gerar ganho de capital tributável para o sócio, com risco de dupla tributação (ITBI e IR).

Restituição e próximos passos

Quem pagou ITBI indevidamente nos últimos cinco anos pode solicitar a restituição, seja por meio de pedido administrativo à prefeitura ou ação judicial. A análise é feita caso a caso, com maior chance para quem transferiu o imóvel pelo valor exato do capital integralizado e próximo ao de mercado.

O plenário do STF não limitou os efeitos da decisão no tempo, mas os municípios podem pedir a modulação temporal, o que pode levar cerca de um ano para ser definido. Advogados recomendam cautela e acompanhamento, pois a data de início do julgamento (outubro de 2025) pode ser usada como marco, prejudicando quem não entrou na Justiça antes.

Para quem planeja montar uma holding, a recomendação é manter o contrato social, valores, contabilidade e finalidade da operação alinhados, evitando valores muito distantes do mercado e guardando toda a documentação atualizada. Operações de fusão, incorporação, cisão e extinção com empresas imobiliárias continuam sujeitas ao ITBI.