Singapura e Roterdã criam incentivos para habitações de maior valor agregado

Cidades como Singapura e Roterdã estão implementando modelos inovadores para impulsionar o desenvolvimento habitacional, focando na geração de valor contínuo para investidores e moradores, em vez de apenas no retorno financeiro imediato. Em Singapura, um sistema quantitativo avalia projetos imobiliários e oferece incentivos, como a permissão para ampliar em até 10% a área construída, caso incorporem melhorias que agreguem valor à comunidade e aos ocupantes. Soluções como sistemas de refrigeração mais eficientes, produtos sustentáveis e ampliação da vegetação nos edifícios são exemplos de características que podem render esses benefícios.

O consultor sênior de assuntos urbanos da cidade de Roterdã, Emiel Arends, adaptou o modelo de Singapura, reduzindo os critérios de desenvolvimento e adicionando exigências específicas para a cidade. O objetivo é transformar a qualidade em um modelo de negócios, incentivando o setor privado a investir em melhorias, como a neutralidade de emissões de carbono, em troca de maior área construída. Essa abordagem visa mudar a realidade de conjuntos habitacionais que apresentam poucas características positivas.

Demanda crescente por imóveis de alto desempenho

A demanda por características que agregam valor aos imóveis tem crescido, impulsionada pela busca por economia e bem-estar. Louis Adler, CEO da REAL New York, destaca um empreendimento com 108 unidades que, após reforma, reduziu em 85% o consumo de energia por unidade, sendo o primeiro certificado pelo padrão Passive House a obter financiamento da Fannie Mae. Imóveis com ar fresco filtrado, ambientes silenciosos e temperaturas estáveis tornam-se mais competitivos.

A empresa utiliza inteligência artificial para demonstrar o valor de características como a redução do consumo de energia. Compradores e locatários buscam ativamente imóveis totalmente elétricos e que sigam os princípios do Passive House, devido à significativa economia nos custos de refrigeração. Um projeto passivo pode reduzir em até US$ 400 (cerca de R$ 2.040) os gastos mensais com climatização no verão, comparado a edifícios convencionais. Essa economia beneficia tanto os moradores quanto os proprietários, que veem a redução dos custos operacionais e o aumento do valor do imóvel a longo prazo.

Custos de manutenção e a busca por valor a longo prazo

Um estudo da Synchrony de 2026 aponta que proprietários subestimam drasticamente os custos de manutenção de suas casas. Enquanto estimam gastar cerca de US$ 70 mil (R$ 357 mil) ao longo da vida útil do imóvel, o custo real projetado pode ultrapassar US$ 339 mil (R$ 1,73 milhão), incluindo reparos emergenciais. A negligência com a manutenção e a falta de planejamento levam a gastos maiores e reativos.

Mudanças nas exigências para sistemas de aquecimento, ventilação e ar-condicionado (HVAC), substituição de janelas e portas, e investimentos em proteção contra incêndios e impermeabilização são apontadas como formas de aumentar o valor dos imóveis a longo prazo. A economia gerada por essas melhorias, como a redução de US$ 400 mensais em contas de serviços públicos, pode somar US$ 48 mil (R$ 244,8 mil) em dez anos. Pesquisas indicam que a motivação principal para reformas é a economia a longo prazo (87%), seguida pelo aumento do valor do imóvel (79%).

Desafios e soluções para um mercado habitacional mais eficiente

A complexidade do setor habitacional, com mais de 200 agentes envolvidos na construção de uma casa, dificulta a preservação do valor gerado. Falhas na transmissão de informações e a falta de um entendimento comum sobre o que constitui valor podem levar à perda de benefícios ao longo do processo. Apenas uma pequena porcentagem de avaliadores imobiliários possui treinamento em construção sustentável ou eficiência energética, o que impede a correta atribuição de valor a essas características.

Iniciativas como a criação de campos específicos no MLS (sistema de listagem de imóveis americano) para identificar características de alto desempenho, a inclusão de documentos complementares sobre sustentabilidade em contratos e a solicitação de avaliadores treinados em eficiência energética são passos importantes. A cidade de Roterdã também busca estabelecer uma linguagem comum através de programas de aproximação com a população e de imersão de urbanistas nos processos de planejamento da cidade. A adoção de um princípio comum de geração de valor, como o conceito de "valor por metro quadrado", pode unificar os agentes e evitar perdas financeiras.