São Carlos amplia atuação em fundos imobiliários e busca novas receitas
Destaques
- •Companhia imobiliária busca diversificar modelo de negócio para além da propriedade direta de ativos.
- •Estratégia visa reduzir necessidade de capital próprio e criar novas fontes de receita recorrente através de fundos estruturados.
- •Avanço depende das condições de mercado, com atenção à trajetória de queda dos juros e liquidez.
A São Carlos (SCAR3), empresa historicamente focada na aquisição, locação e venda direta de imóveis, está expandindo sua atuação para o mercado de fundos imobiliários. A companhia estruturou operações com fundos, prestando serviços de consultoria e administração de empreendimentos, buscando assim reduzir a necessidade de capital próprio e gerar novas fontes de receita recorrente.
Gustavo Mascarenhas, CEO da São Carlos, explicou em entrevista ao InfoMoney que essa mudança de estratégia permite uma melhor alocação de capital, com a empresa pagando dividendos e criando receitas mais estáveis. Atualmente, a companhia gerencia aproximadamente R$ 2,2 bilhões em ativos sob consultoria imobiliária em fundos estruturados, incluindo acompanhamento de imóveis, administração e geração de valor para investidores.
Novo modelo de negócio e benefícios
A transição de ser 100% proprietária para atuar via prestação de serviços diminui a demanda por capital próprio investido. Mascarenhas ressalta que o mercado, ao não precificar o 'tijolo' de forma ideal, também desconsidera o 'know-how' da empresa.
A São Carlos já realizou três operações com fundos estruturados em parceria com outras instituições, como TG Core, JiveMauá e XP. Essas parcerias deram origem aos fundos TGRU, SC JiveMauá e SC Renda Imobiliária. Nesses veículos, a São Carlos atua como consultora e mantém participação econômica entre 25% e 30% das cotas, o que garante exposição ao desempenho dos imóveis e aos resultados das operações.
Essa estrutura difere da simples venda de empreendimentos ou da troca por cotas de fundos listados. A proximidade com as decisões sobre os ativos é crucial para influenciar a gestão e capturar ganhos com a valorização imobiliária, algo que seria perdido em uma operação de troca de cotas com fundos listados.
Oportunidades e desafios do mercado
A companhia avalia novas oportunidades de estruturar fundos, mas a concretização depende das condições de mercado. O ambiente de juros elevados e a menor liquidez dificultam novas emissões e transações imobiliárias, exigindo cautela.
Cerca de dois terços do portfólio de imóveis que permanecem diretamente no balanço da São Carlos apresentam características para futuras operações em fundos. O principal critério é a capacidade de gerar renda recorrente com estabilidade, com ativos bem ocupados e operações consolidadas.
Os centros de conveniência, segmento em que a São Carlos se considera líder no Brasil com cerca de R$ 350 milhões em ativos, são exemplos de empreendimentos com resiliência operacional, pois atendem necessidades recorrentes dos consumidores.
Cenário macroeconômico e próximos passos
O CEO reconhece que o cenário macroeconômico, com juros altos, afeta o custo de capital, a precificação de ativos e a disposição dos investidores. Uma queda consistente dos juros, dependente da confiança nas contas públicas e na relação dívida/PIB, poderia melhorar as condições para novas operações.
Apesar disso, a São Carlos não pretende condicionar sua atuação a um cenário ideal. A prioridade é manter um portfólio de oportunidades e avaliar cada imóvel conforme sua vocação: renda, venda ou mudança de uso.
