Fundos imobiliários batem recorde de ofertas em 2023 impulsionados por compra com cotas

Os fundos imobiliários (FIIs) registraram um ano recorde em ofertas no mercado de capitais brasileiro. De janeiro a setembro, as emissões de FIIs somaram R$ 70,6 bilhões, superando em mais de duas vezes o volume de R$ 32,9 bilhões do mesmo período de 2022 e estabelecendo o maior patamar da série histórica da Anbima para os primeiros nove meses do ano.

Esse desempenho fez dos FIIs o principal motor de crescimento das ofertas no mercado de capitais brasileiro. O volume total de ofertas no ano alcançou R$ 556,7 bilhões, um aumento de 5,3% em relação a 2022. Sozinhos, os fundos imobiliários contribuíram com R$ 37,7 bilhões em emissões, um valor superior à alta líquida total do mercado. Esse crescimento compensou a queda de R$ 57,5 bilhões nas emissões de debêntures. A relevância dos FIIs no mercado de capitais atingiu seu pico, representando 12,7% de todas as ofertas, contra 6,2% no ano anterior.

O ritmo de emissões se intensificou no terceiro trimestre, com R$ 31,1 bilhões em ofertas, o segundo maior volume trimestral desde 2012. Até setembro, foram realizadas 295 operações, um aumento em relação às 217 do mesmo período de 2022.

Mudança no perfil dos compradores

Apesar do crescimento expressivo, observa-se uma mudança significativa no perfil dos investidores de FIIs. Os investidores pessoa física, tradicionalmente grandes compradores, perderam participação nas ofertas, enquanto os fundos de investimento ganharam protagonismo.

No terceiro trimestre, o varejo respondeu por 21% do volume das ofertas, uma queda em relação aos 32,3% do mesmo período de 2022 e 52,7% no início do ano. No acumulado de janeiro a setembro, a fatia do varejo recuou de cerca de 41% para 33%. Apesar da menor participação, o volume absoluto subscrito pela pessoa física aumentou, passando de R$ 13,4 bilhões para R$ 23,3 bilhões no período.

Em contrapartida, fundos de investimento aumentaram sua participação, respondendo por 42,2% das ofertas de FIIs no terceiro trimestre. No acumulado do ano, eles subscreveram R$ 29,4 bilhões, quase o triplo dos R$ 11 bilhões registrados no mesmo período de 2022.

Uso de cotas como moeda de troca

Uma das principais razões por trás desse movimento é a prática cada vez mais comum de uso de cotas de FIIs como moeda para a aquisição de imóveis. Em vez de desembolsar dinheiro, um FII emite novas cotas e as entrega ao vendedor de um imóvel, como um prédio ou galpão.

Nesses casos, a operação entra na contagem de emissões, mas não representa captação de dinheiro novo. O fundo recebe o imóvel e o vendedor se torna cotista. Essa prática pode envolver construtoras ou até mesmo outros fundos imobiliários, em operações de reorganização do mercado onde um fundo absorve o patrimônio de outro.

Guilherme Maranhão, presidente do Fórum de Estruturação de Mercado de Capitais da Anbima, aponta que essas operações explicam o aumento das emissões e a maior participação dos fundos. Ele ressalta que o volume maior de ofertas não significa necessariamente um aumento proporcional no patrimônio do setor, pois parte das operações envolve reorganização de ativos já existentes na indústria.

Radar da CVM e cautela do varejo

A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) tem monitorado de perto o uso de cotas como pagamento, exigindo maior transparência na avaliação dos imóveis e na aprovação dessas operações pelos cotistas. A preocupação é garantir que o aumento do número de cotas se traduza em valor para os investidores.

Além disso, observa-se um menor apetite do investidor de varejo, associado à cautela com o risco de crédito privado. Essa retração do varejo impacta a demanda por FIIs e também por certificados de recebíveis imobiliários (CRIs), cujas ofertas caíram 14,9% no período.