Citi rebaixa EzTec para venda e corta preço-alvo para R$ 8

O banco Citi rebaixou a recomendação das ações da construtora EzTec (EZTC3) de neutra para venda e cortou o preço-alvo de R$ 12 para R$ 8. O novo valor representa uma queda potencial de 15,6% em relação ao fechamento de sexta-feira, 6 de novembro. A decisão reflete a expectativa de um ciclo operacional mais desafiador para o principal segmento da empresa, o de renda média.

Segundo os analistas André Mazini, Piero Trotta e Kiepher Kennedy, taxas de financiamento imobiliário mais altas e a redução do poder aquisitivo das famílias devem pressionar as vendas da EzTec. Isso pode levar a uma diminuição na atividade de lançamentos, aumento de incentivos comerciais e maior dependência de financiamento direto ao cliente. A estrutura operacional expandida da empresa pode dificultar o redimensionamento rápido, limitando a alavancagem operacional em um cenário de desaceleração.

Riscos de estoque e mercado aquecido em SP

O elevado estoque da EzTec, que soma R$ 3,5 bilhões, sendo R$ 1,1 bilhão em unidades prontas, adiciona riscos de queda na velocidade de vendas, margens e conversão de caixa. O risco é amplificado pelo excesso de oferta de imóveis na cidade de São Paulo, que em agosto registrou 98 mil unidades novas à venda, um aumento de cerca de 50% em relação ao ano anterior. Esse volume representa 9,7 meses de vendas, com o indicador para apartamentos de três dormitórios chegando a 21,7 meses, próximo de uma máxima histórica.

Um giro de estoque mais lento pode resultar em descontos adicionais, maiores custos de carregamento e venda, e uma necessidade aumentada de capital de giro. O Citi revisou suas projeções para a EzTec, cortando a estimativa de receita líquida para 2027 em 9,6% (para R$ 1,87 bilhão), o Ebitda em 20,9% (para R$ 402 milhões) e o lucro líquido em 15,8% (para R$ 488 milhões). A margem bruta esperada caiu de 38,4% para 35,6%.

Pressão sobre rentabilidade e geração de caixa

A revisão das projeções se deve à expectativa de menos lançamentos, vendas e reconhecimento de receita. Em um momento em que a estrutura maior da empresa deve pesar mais sobre o resultado, as despesas não devem cair na mesma proporção da atividade. A necessidade de conceder mais descontos e a inflação no custo de obra devem pressionar a rentabilidade. A EzTec pode aceitar margens menores para acelerar as vendas, ficando abaixo dos níveis historicamente elevados da companhia, segundo o Citi.

A geração de caixa também é uma preocupação. Com o crédito bancário mais restrito, a empresa tem recorrido cada vez mais ao financiamento direto aos compradores. A carteira desse tipo de financiamento atingiu R$ 801 milhões no fim de setembro, ante R$ 615 milhões no início do ano. O presidente da companhia, Silvio Zarzur, acredita que mais da metade dos clientes de imóveis prontos deverão recorrer a esse financiamento. O diretor financeiro, Emílio Fugazza, explicou que, embora os clientes consigam crédito nos bancos, muitas vezes não é no valor total necessário.

Novos projetos e avaliação da ação

Essa situação pode levar a EzTec a reportar vendas e reconhecimento de receita de unidades prontas sem uma melhora equivalente no fluxo de caixa, pois os recebíveis permanecem por mais tempo no balanço. Como estratégia, a EzTec pretende ampliar sua exposição ao programa Minha Casa Minha Vida, para o qual já reserva mais de R$ 2 bilhões em terrenos. O primeiro projeto da nova plataforma própria da companhia para o programa deve ser lançado no primeiro semestre de 2027.

No entanto, a gestão da empresa reconhece que o efeito não será imediato, sendo um processo lento. A EzTec é negociada, pelas contas do Citi, a 5,3 vezes o lucro projetado para 2027 e a 0,4 vez o valor patrimonial estimado para o mesmo ano, um nível bem abaixo da média histórica da ação. O banco considera que esse desconto reflete a menor visibilidade dos lucros, retornos esperados mais baixos e a conversão de caixa limitada, indicando que a ação pode permanecer barata por um período prolongado sem sinais de melhora na capacidade de compra, vendas mais fortes ou revisões positivas de lucro.