Reforma tributária: aluguéis terão nova cobrança de impostos a partir de 2027

A reforma tributária trará mudanças significativas para o mercado de aluguel de imóveis no Brasil, com a inclusão da renda de aluguéis na nova cobrança sobre o consumo, através da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). A aplicação desses tributos não será imediata: a CBS começa em 2027 e o IBS em 2029.

O impacto da nova tributação variará conforme o proprietário seja pessoa física ou jurídica. Para pessoas jurídicas, como holdings e incorporadoras, a receita de aluguéis será considerada prestação de serviço, sujeita à incidência de IBS/CBS. Atualmente, a carga tributária efetiva sobre aluguéis para pessoas jurídicas varia entre 11,33% e 14% (lucro presumido). Com o novo regime, a alíquota combinada de IBS/CBS sobre a receita pode ficar entre 25% e 30%, elevando o impacto bruto para até 37,38% antes da aplicação de créditos. A reforma prevê a não cumulatividade plena, permitindo que empresas deduzam impostos pagos em etapas anteriores, o que pode reduzir a carga efetiva em 5 a 10 pontos percentuais.

O que muda para proprietários pessoa física?

Para proprietários que alugam imóveis como pessoa física, a tributação atual se resume ao Imposto de Renda (IRPF), com alíquotas de 7,5% a 27,5%. A reforma prevê gatilhos que podem incluir essas pessoas na cobrança do IBS/CBS. As condições são: receita anual com aluguel superior a R$ 240 mil (ou R$ 20 mil mensais) e locação de três ou mais imóveis distintos. Uma alternativa é o enquadramento se a receita atingir R$ 288 mil no ano corrente, mesmo que o limite anual não tenha sido ultrapassado no ano anterior.

Caso o locador pessoa física não se enquadre nesses critérios, continuará pagando apenas o Imposto de Renda, sem incidência de tributos sobre o consumo. A interpretação desses gatilhos é essencial para quem utiliza a locação de imóveis como fonte de renda.

Mecanismos de atenuação e alívio

A reforma estabeleceu mecanismos para atenuar o impacto da nova tributação no setor de locação. Um deles é a redução de 70% na base de cálculo do IBS/CBS aplicáveis à locação, significando que apenas 30% da base será considerada para o cálculo do imposto de consumo. Há também um redutor social de R$ 600 mensais por unidade residencial, que diminui a base de cálculo para imóveis residenciais, podendo zerar a tributação adicional em casos de aluguéis de até R$ 600.

Para contratos existentes firmados até 16 de janeiro de 2025, foi criado um regime opcional de transição. Locadores (PF ou PJ) podem optar por recolher 3,65% de CBS/IBS sobre a receita bruta, sem direito a créditos ou ao redutor social. Para contratos residenciais, essa opção vale até o fim do contrato original ou 31 de dezembro de 2028. Para contratos não residenciais, o prazo é o original do contrato. Especialistas avaliam que essa alíquota transitória pode ser um amortecedor temporário, mas elimina créditos e tem prazo definido.

Impactos para inquilinos e próximos passos

A nova tributação pode levar proprietários a elevar o valor do aluguel para compensar a carga extra, mas o repasse dependerá das condições de mercado. Para inquilinos pessoa jurídica em aluguéis comerciais, o imposto embutido no aluguel poderá ser usado como crédito do IBS/CBS em suas operações, reduzindo o impacto real. Já inquilinos pessoa física, considerados consumidores finais, não terão direito a créditos, enfrentando o impacto integral do tributo, o que pode gerar disparidades em relação a empresas inquilinas.

A reforma também traz novos deveres fiscais, como a padronização cadastral via Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que servirá para cruzar dados e tornar a fiscalização mais eficiente. Divergências entre contrato, nota fiscal e cadastro no CIB poderão gerar autuações. Mudanças legislativas significativas como essa podem justificar pedidos de revisão contratual, com base na teoria da imprevisão, caso tornem a execução excessivamente onerosa para uma das partes.