Mercado de capitais impulsiona financiamento imobiliário no Brasil

O mercado de capitais tem se consolidado como uma das principais fontes de financiamento para o setor imobiliário brasileiro, com projeções de aumento de sua relevância nos próximos anos. Impulsionado pelo crescimento de fundos imobiliários (FIIs) e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), essa modalidade ampliou sua participação no funding do setor, acompanhando a expansão da indústria e a busca por alternativas ao financiamento bancário tradicional.

Entre 2017 e 2026, a participação do mercado de capitais no estoque de financiamento imobiliário deve saltar de 15,8% para 25,8%, um avanço de 10 pontos percentuais. Em contrapartida, a fatia do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) recuou de 46,1% para 27,5%. O funding bancário avançou de 15% para 23,6%, enquanto os recursos do FGTS permaneceram estáveis em cerca de 23%.

Expansão dos Fundos Imobiliários

A expansão do mercado de capitais no setor imobiliário é evidenciada pelos números da indústria de fundos imobiliários. O patrimônio líquido dos FIIs saltou de R$ 120 bilhões em 2017 para R$ 439 bilhões em setembro de 2026. O número de investidores atingiu 3,4 milhões, um salto expressivo em relação aos aproximadamente 100 mil registrados nove anos antes.

Bruno Gargiolli, diretor responsável pelo setor imobiliário do XP Banco de Atacado, atribui esse crescimento à capacidade de adaptação da indústria, que desenvolveu produtos capazes de atender às condições de mercado, mesmo em ciclos de juros elevados. Ele destaca que os FIIs conseguiram, com inovação, quebrar a correlação com a Selic, funcionando como uma cesta de renda fixa gerida ativamente.

Desafios e Incertezas no Curto Prazo

Apesar do crescimento estrutural, o cenário de curto prazo se tornou mais desafiador após a reversão das expectativas do mercado em relação ao resultado eleitoral. Raphael Figueredo, estrategista de ações da XP, observa que as taxas de juros futuros refletiram a expectativa de mudança na condução da política econômica, com posterior reversão após o segundo turno.

O mercado aguarda sinais claros sobre a equipe econômica e a política fiscal do próximo governo. A deterioração das contas públicas, o endividamento das empresas e o comprometimento da renda das famílias contribuem para um ambiente de maior cautela. A XP projeta um crescimento de 1,7% para o PIB em 2026 e elevou a projeção para o IPCA deste ano para 5,1%.

Impacto no Crédito Privado e Recomendações

No mercado de crédito privado, investidores tentam discernir entre o pânico pós-eleição e mudanças reais no cenário. As taxas de juros de títulos prefixados alcançam 16% ao ano e os de IPCA+ superam 8% ao ano. No caso de CRIs e CRAs, a demanda aumentou nas últimas semanas, levando as taxas a reagir de forma mais amena que títulos públicos.

Analistas do Itaú BBA apontam para um fator técnico, com fundos de infraestrutura buscando recompor carteiras após ganhos com derivativos. Contudo, há um risco duplo, pois se o cenário fiscal piorar ou houver novas recuperações judiciais, taxas e spreads podem subir. A especulação sobre a recriação da cobrança de IOF sobre LCI, LCA, CRI, CRA e debêntures incentivadas também gerou aumento de demanda por esses papéis.

A recomendação para investidores é agir com seletividade e paciência, concentrando-se em emissores de topo, com baixa alavancagem, boa geração de caixa e distribuição recorrente de dividendos. A XP tem priorizado empresas com essas características. Para quem investe em CRIs e CRAs, a prioridade deve ser emissores com garantias robustas. A Selic, mantida em 13,75% ao ano, tem pouco espaço para cair no curto prazo, o que exige cautela na escolha dos papéis.