IFIX opera com maior desconto histórico na B3, aponta estudo da Rico

O principal índice de fundos imobiliários (FIIs) negociado na B3, o IFIX, está passando pela mais longa janela de descontos de sua história. Segundo um estudo da Rico, que analisou 14 anos do índice, o IFIX acumula 1.340 pregões consecutivos negociando abaixo do seu valor patrimonial. Este é o período mais longo de desconto ininterrupto já registrado.

O valor patrimonial de um fundo imobiliário representa o valor apurado dos seus ativos, divulgado periodicamente à Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Para fundos de "tijolo", esse valor é baseado em laudos de avaliação que projetam receitas de aluguel. Já em fundos de "papel", o valor patrimonial deriva da marcação a mercado dos títulos de crédito imobiliário que compõem a carteira.

A relação entre o preço de mercado da cota e o valor patrimonial por cota é expressa pelo indicador P/VPA. Por exemplo, se um fundo tem valor patrimonial de R$ 100 por cota e suas cotas são negociadas a R$ 83, o P/VPA é de 0,83. Isso significa que o investidor paga R$ 83 por uma participação cujo valor patrimonial declarado é de R$ 100.

Desconto histórico e P/VPA em 0,821

No último dia 26, o IFIX fechou em 3.764 pontos, enquanto o seu valor patrimonial agregado era de 4.587 pontos. Essa diferença representa um desconto de 17,9%, resultando em um P/VPA de 0,821 para o índice como um todo. Este é o menor índice já observado.

Para contextualizar a magnitude do desconto atual, o relatório comparou a série de 3.503 pregões desde 2012. O índice esteve mais barato que o valor patrimonial em apenas 16% das sessões analisadas. Isso significa que, em 84% do período, o desconto foi menor do que o atual.

Juros altos e riscos específicos explicam o cenário

O prolongamento do cenário de juros elevados no Brasil é apontado pelo relatório da Rico como um dos principais fatores que ajudam a explicar a persistência do desconto atual nos fundos imobiliários. Taxas de juros altas tendem a tornar a renda fixa mais atrativa em comparação com investimentos em renda variável, como os FIIs.

No entanto, o estudo também ressalta que a série patrimonial agregada continuou crescendo ao longo do tempo. Esse crescimento não garante, por si só, que todos os fundos mantiveram a qualidade dos seus ativos e a capacidade de gerar renda. A duração estendida do desconto sugere que não há um prazo definido para o retorno à paridade entre preço e valor patrimonial.

Parte dessa distância pode refletir riscos específicos de alguns fundos ou avaliações patrimoniais que ainda precisam ser revistas e atualizadas. Investidores devem analisar com cautela os fundamentos de cada fundo imobiliário.