Fundos imobiliários podem lucrar com data centers impulsionados pela IA

A inteligência artificial (IA) abre uma nova oportunidade de negócios para os fundos imobiliários (FIIs) no Brasil, com o setor de data centers se destacando como um promissor destino de investimentos. Segundo análise da XP Investimentos, o país reúne condições favoráveis para atrair capital para essa indústria, especialmente pela disponibilidade de energia renovável e sua posição estratégica na América Latina.

A demanda por data centers, estruturas essenciais para armazenamento e processamento de dados, é impulsionada pelo avanço da IA e pela computação em nuvem. A XP estima que a demanda global por capacidade de data centers possa atingir cerca de 200 gigawatt (GW) até 2030, com investimentos projetados entre US$ 700 bilhões e US$ 1 trilhão na próxima década. Embora o Brasil não seja um polo global de treinamento de modelos avançados, seus atributos energéticos, geográficos e de infraestrutura podem favorecer sua participação, principalmente no atendimento às cargas de inferência e à demanda regional.

Brasil lidera na América Latina em data centers

Um levantamento da consultoria JLL, citado pela XP, revela que o Brasil concentra aproximadamente 48% da capacidade instalada de data centers na América Latina e 71% da capacidade em construção na região. A indústria latino-americana totaliza 1,1 gigawatt (GW) de capacidade instalada e um pipeline superior a 3,8 GW. No Brasil, a capacidade instalada ultrapassa 500 megawatts (MW), mas ainda está aquém da escala de países como os Estados Unidos, onde o segmento já é um vetor de expansão imobiliária com empresas como Equinix e Digital Realty.

A XP ressalta que, apesar das diferenças econômicas, a comparação com os EUA evidencia o estágio inicial do Brasil, mas com amplo potencial de crescimento, impulsionado pelo atual ciclo de investimentos em infraestrutura digital. O país pode se beneficiar de sua matriz energética, com forte participação de fontes renováveis, um diferencial crucial para data centers que demandam grandes volumes de eletricidade.

Como os FIIs podem investir em data centers

Os fundos imobiliários podem acessar o segmento de data centers de diversas formas. Uma delas é a aquisição de empreendimentos já operacionais e ocupados, o que tende a reduzir riscos associados à construção e licenciamento. Outras alternativas incluem o financiamento de projetos em desenvolvimento ou o desenvolvimento de novos ativos.

Duas modalidades de operação são destacadas: o sale and leaseback, onde uma empresa vende seu imóvel a um FII e o aluga de volta por longo prazo; e o built to suit (BTS), modalidade em que o imóvel é construído sob medida para o futuro ocupante. A XP considera a compra de ativos concluídos e operacionais como a principal forma de entrada dos FIIs, minimizando riscos.

Riscos e retornos para os investidores

Apesar do potencial, a exposição a data centers apresenta riscos. A XP alerta para a vacância, a complexidade dos contratos de locação e os custos de manutenção. Data centers dependem de sistemas elétricos, refrigeração e conectividade que exigem atualizações constantes. É crucial que os contratos definam claramente a responsabilidade pela manutenção e substituição de equipamentos.

A XP sugere que os FIIs se limitem à infraestrutura básica do imóvel, enquanto o operador do data center arque com os custos de equipamentos e atualizações tecnológicas. A dificuldade em substituir um inquilino em caso de desocupação é outro risco, dada a especialização dos data centers. É importante notar que os FIIs não participam diretamente das receitas de serviços de IA ou computação em nuvem, mas sim da renda proveniente dos aluguéis pagos pelos operadores, de forma indireta.