BTG Pactual vê oportunidade em fundos de escritórios com descontos históricos
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Destaques
- Fundos imobiliários de escritórios negociam com desconto médio de 38,7% na bolsa, apesar da alta nos aluguéis e queda na vacância em São Paulo.
- BTG Pactual revisou preços-alvo para baixo, mas mantém recomendação de compra para seis dos sete fundos analisados, com JSRE11 e PVBI11 como favoritos.
- Analistas alertam que juros altos e cenário macroeconômico podem limitar a recuperação total dos fundos, que ficam atrás dos de logística em preferência.
Os escritórios de alto padrão em São Paulo atravessam o melhor momento histórico, com a taxa de vacância em queda e os aluguéis em ascensão. No entanto, os fundos imobiliários (FIIs) que detêm esses imóveis continuam sendo negociados na bolsa de valores com descontos expressivos em relação ao seu valor patrimonial. O BTG Pactual identificou essa discrepância como uma oportunidade de investimento.
Em relatório divulgado recentemente, o banco revelou que os sete FIIs de lajes corporativas sob sua cobertura estão sendo negociados, em média, com um desconto de 38,7% sobre o valor patrimonial. Considerando o valor de mercado dos fundos, o segmento está cotado a 0,64 vez o patrimônio, um patamar significativamente inferior à média histórica de 0,82 vez. Este é o segmento de fundos imobiliários mais descontado entre os analisados pelo BTG Pactual.
Mercado de escritórios em alta
Dados da consultoria Buildings, compilados pelo BTG, indicam que a vacância de prédios de alto padrão em São Paulo diminuiu de 16% para 13,8% entre o terceiro trimestre de 2025 e o mesmo período deste ano. Essa queda ocorreu mesmo com a adição de 175 mil metros quadrados de novos espaços ao estoque imobiliário.
Paralelamente, o preço médio do aluguel por metro quadrado subiu 16,3% no mesmo intervalo, alcançando R$ 141,20. A oferta de novos empreendimentos está em um dos níveis mais baixos da história, o que restringe a entrada de novas áreas nos próximos anos e sugere potencial de valorização contínua para os aluguéis.
O valor atual dos aluguéis, em termos nominais, está próximo aos níveis de 2013. No entanto, corrigido pela inflação, o valor é menos da metade do que era cobrado naquela época, indicando que ainda há espaço para crescimento.
Oportunidade de entrada e riscos
Caio Nabuco, analista responsável pela cobertura de fundos imobiliários do BTG Pactual/Empiricus, considera o atual nível de desconto como um dos maiores da série histórica e um ponto de entrada favorável para o futuro. Ele observa que, apesar dos preços atualizados, a absorção tem sido razoável, com renovações de contratos em regiões como Pinheiros, Paulista e Chucri Zaidan registrando valores superiores aos dos anos anteriores.
Um exemplo citado é a renovação de um contrato no Diamond Tower, na Chucri Zaidan, a R$ 160 por metro quadrado, o maior valor já registrado no prédio. Nabuco acredita que esse movimento de alta nos aluguéis se refletirá gradualmente no bolso dos cotistas com a renovação e reajuste dos contratos.
Contudo, Nabuco adverte que os fundos não devem voltar a negociar pelo valor patrimonial tão cedo, dada a baixa visibilidade para esse cenário. Ele estima que, embora nenhum fundo atinja o valor patrimonial em seus modelos, uma valorização intermediária é mais provável.
Recomendações e cenário futuro
Dos sete fundos analisados, seis receberam recomendação de compra, com exceção do REC Renda Imobiliária (RECT11), que possui recomendação neutra. O JS Real Estate (JSRE11), gerido pela Safra Asset, apresenta o maior potencial de valorização, com um preço justo calculado em R$ 74 por cota, 29% acima do valor de negociação em outubro. O VBI Prime Properties (PVBI11), do Patria, vem em seguida, com preço justo de R$ 79 e potencial de alta de 25%.
Nabuco destaca JSRE11 e PVBI11 como preferidos devido à qualidade e estrutura de capital. Outros fundos com potencial de valorização incluem Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11) (16%), Tellus Properties (TEPP11) e Kinea Oportunidades Real Estate (KORE11) (ambos com 15%), e Patria Escritórios (HGRE11) (5%).
O relatório marca uma mudança na cobertura do BTG, com preços-alvo revisados para baixo em relação ao início do ano. Por exemplo, o preço-alvo para o HGRE11 caiu de R$ 147 para R$ 121 (redução de 18%), para o JSRE11 de R$ 94 para R$ 74 (21%), e para o PVBI11 de R$ 105 para R$ 79 (25%).
A revisão não indica piora dos imóveis, mas sim do ambiente macroeconômico. Juros elevados, inflação acima da meta e questões fiscais são os principais riscos, pois pressionam a curva de juros, afetando sensivelmente os fundos de tijolo. Uma desaceleração econômica também pode impactar a ocupação e a recuperação dos aluguéis. Por isso, os FIIs de escritórios são considerados uma aposta mais ofensiva, com foco em ganho de capital, enquanto os de logística são vistos como mais defensivos e voltados à geração de renda.
