Allos e Kinea criam fundo imobiliário com captação de até R$ 1 bilhão

A Allos (ALSO3) e a Kinea Investimentos assinaram um Memorando de Entendimento para criar o Kinea ALLOS Malls FII, um fundo de investimento imobiliário (FII) focado em shopping centers. A operação, que envolve a venda de participações em sete shoppings da Allos, tem captação prevista entre R$ 600 milhões e R$ 1 bilhão e deve ser cogerida pelas duas empresas.

A parceria é vista como positiva pelo time de sell-side do BTG Pactual, que projeta um dividend yield de 10% até 2028 para a Allos. Segundo os analistas, as condições da operação aumentam o valor para a Allos, com uma taxa de capitalização implícita de saída de 11%, superior aos 12% implícitos no preço da ação. O fundo também abrirá caminho para novas fusões e aquisições no setor, já que a Kinea possui direito de preferência sobre os ativos da Allos.

O negócio e as participações vendidas

O acordo contempla a venda de participações em sete shoppings: de 49,5% a 70% no Shopping Metrô Santa Cruz; de 41% a 65% em Caxias; de 8% a 18% em Bangu; de 20% a 29% em Parangaba; de 9% a 22% no Plaza Sul; de 6,5% a 12% no Villa-Lobos; e de 5% a 7% no Tamboré. As participações foram recalibradas em relação ao acordo inicial, resultando em uma venda menor.

A taxa de capitalização implícita de saída esperada pela Allos é de 9,5%, enquanto o BTG Pactual aponta para 11% com base no resultado operacional líquido (NOI) dos últimos 12 meses. A diferença pode estar relacionada a itens sem efeito caixa, como taxas de administração recebidas pela Allos e a operação sob concessão do Shopping Metrô Santa Cruz.

Estrutura e potencial de crescimento do fundo

Caso a captação seja bem-sucedida, a Allos receberá 80% do valor na conclusão da operação, parte em dinheiro e o restante em cotas do fundo, garantindo uma participação de 24%. Os 20% restantes serão pagos em três parcelas iguais, corrigidas pelo IPCA, 24, 36 e 48 meses após o fechamento.

A Allos e a Kinea cogerirão o fundo, que terá direito de primeira oferta sobre novos ativos que a Allos decidir vender. Há também uma exclusividade recíproca para negócios de gestão de investimentos em shoppings. O CEO da Allos, Rafael Sales, destacou que o fundo pode crescer com aquisições de portfólios de investidores institucionais, com potencial para atingir R$ 10 bilhões ou R$ 20 bilhões.

Os analistas do BTG Pactual recomendam a compra das ações da Allos (ALSO3), com preço-alvo de R$ 39 em 12 meses. Atualmente, os papéis são negociados a R$ 26,19, com queda de 8% no ano.