Fundo imobiliário GARE11 vende nove imóveis por R$ 792 milhões

O fundo imobiliário Guardian Real Estate (GARE11) concluiu a venda de um portfólio composto por nove imóveis para o Riza Renda Imobiliária Master, gerido pela Riza Real Estate. O valor final da transação foi ajustado para R$ 791,7 milhões, conforme divulgado em fato relevante ao mercado. Esta operação dá seguimento a um acordo iniciado em junho, quando um Memorando de Entendimentos (MoU) previa a venda dos ativos por R$ 804,4 milhões.

Detalhes da Negociação e Ativos Envolvidos

O contrato de compra foi formalizado em 30 de outubro. Os imóveis vendidos incluem cinco unidades do Atacadão, três lojas do Grupo Mateus (GMAT3) e um empreendimento ocupado pelo restaurante Almanara. Esses ativos estão localizados em seis estados brasileiros e possuem contratos de locação atípicos, com 100% de ocupação.

A venda tem o potencial de gerar um lucro bruto de aproximadamente R$ 177 milhões para o GARE11. Além disso, a expectativa é que a transação reduza a alavancagem do fundo em cerca de R$ 328 milhões, através da quitação de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) associados aos imóveis alienados.

Estrutura de Pagamento e Potencial de Ganhos Futuros

O pagamento foi dividido em duas partes. A primeira, totalizando R$ 632,2 milhões, consistiu em R$ 382,2 milhões em dinheiro e R$ 250 milhões em cotas subordinadas do próprio fundo comprador. Essas cotas subordinadas permitem que o GARE11 participe de eventuais ganhos futuros com os ativos por até seis anos, por meio de um mecanismo de remuneração adicional (earn out).

Esse earn out poderá ser acionado caso os imóveis sejam vendidos por valores superiores aos previstos na remuneração-base das cotas seniores do fundo da Riza. Os R$ 159,5 milhões restantes serão pagos ao longo do processo de desinvestimento conduzido pelo Riza Master, à medida que os empreendimentos forem vendidos a terceiros. Essa estrutura é conhecida como Sellers Finance.

Objetivos Estratégicos da Venda

Segundo a Guardian, gestora do GARE11, a venda faz parte de uma estratégia de administração ativa do portfólio. Um dos principais objetivos é reduzir a concentração de receitas e a exposição de crédito ao Grupo Carrefour, que representava a maior contraparte do fundo, com 41% dos resultados. Com a operação, essa fração cairá para 38%.

Outro objetivo é reequilibrar os segmentos de renda urbana e logística na carteira do fundo. A transação também visa reduzir a alavancagem e ampliar a capacidade financeira para futuras aquisições. A gestora indicou que pretende direcionar os próximos investimentos principalmente para a expansão do portfólio de galpões logísticos.

A venda também marca a saída do Grupo Mateus da carteira do GARE11.