BTG Pactual recomenda compra de 6 fundos imobiliários de escritórios

O BTG Pactual recomendou a compra de seis fundos imobiliários (FIIs) focados no mercado de escritórios em São Paulo, em meio a sinais de recuperação do setor. Os fundos indicados são JSRE11, PVBI11, RCRB11, TEPP11, KORE11 e HGRE11. O fundo RECT11 foi o único a receber recomendação neutra devido a obrigações financeiras.

O JSRE11 se destaca com o maior potencial de valorização, com um preço justo estimado em R$ 74 por cota, o que representa uma possível alta de quase 30% em relação à cotação atual de R$ 57,20. Em seguida, o PVBI11 apresenta um preço justo de R$ 79, com potencial de avanço de 25% sobre os R$ 63,03 atuais.

Recuperação do mercado de escritórios em São Paulo

A preferência do BTG Pactual por fundos de lajes corporativas se baseia na recuperação gradual do mercado imobiliário comercial, especialmente em São Paulo. O retorno ao trabalho presencial tem aumentado a procura por espaços corporativos, enquanto a atividade construtiva restrita limita a oferta.

Dados do banco indicam que, no terceiro trimestre de 2026 (3T26), a absorção líquida de escritórios de alto padrão na capital paulista atingiu 106,8 mil m², um aumento significativo em relação aos 60,6 mil m² registrados no ano anterior. Mesmo com a expansão de 175 mil m² em um ano, a taxa de vacância (imóveis sem inquilinos) recuou de 16% para 13,8% no mesmo período.

Algumas regiões, como Pinheiros e Chucri Zaidan, apresentaram quedas expressivas na vacância, caindo de 16,6% para 6,1% e de 17,7% para 12,9%, respectivamente. No entanto, a Chácara Santo Antônio viu sua vacância saltar de 33,3% para 42,3%, influenciada pela entrega do complexo multiuso Alta das Nações.

FIIs de escritórios negociados com desconto

Apesar da melhora operacional, os FIIs de lajes corporativas ainda são negociados, em média, a 0,64 vez o valor patrimonial (P/VP), abaixo da média histórica de 0,82 vez. Isso representa um desconto de aproximadamente 22% em relação ao patamar histórico do setor.

O analista Caio Nabuco de Araujo, do BTG, avalia que essa combinação de fundamentos operacionais favoráveis e preços descontados pode abrir espaço para valorização das cotas na bolsa, embora a recuperação não deva ser uniforme.

Análise dos fundos recomendados

O JSRE11, gerido pela Safra Asset, possui exposição a imóveis como Tower Bridge e Edifício Paulista, com área bruta locável (ABL) econômica de cerca de 200 mil m², e se beneficia da concentração em regiões como Berrini e Paulista.

O PVBI11, gerido pelo Patria Investimentos, conta com sete edifícios de alta qualidade, majoritariamente na Faria Lima, mas enfrenta vacância física de 20%. A qualidade dos empreendimentos sustenta uma perspectiva positiva para o longo prazo, mas a recuperação dos resultados depende da reocupação dos espaços vagos.

O RCRB11 mantém vacância zerada desde o início de 2026 e se destaca pelo potencial de reajuste de contratos, com aumentos médios de 20% em 2025 e potencial de 21% em 2026. A venda do Parque Cultural Paulista gerou ganho de capital e reforçou o caixa.

O TEPP11 é um fundo híbrido com estratégia de valorização de imóveis, como o Edifício Passarelli, que será vendido por R$ 114 milhões, podendo gerar ganho de capital de R$ 0,66 por cota. Iniciativas de retrofit e reposicionamento podem aumentar a competitividade dos empreendimentos.

O KORE11 possui quatro imóveis de alta qualidade, como o Centro Empresarial Botafogo, com vacância física de 5,7% e sem endividamento, mas com concentração de receita no mercado carioca.

O HGRE11 foca em lajes corporativas na Grande São Paulo e está em processo de emissão de cotas para aquisição de novos ativos, com vacância controlada e iniciativas de reciclagem de empreendimentos.